Wenn die Zinsbindung des Hypothekendarlehens ausläuft, stellt sich Immobilienbesitzern die Frage, wie sie eine gegebenfalls noch vorhandene Restschuld finanzieren sollen. Viele Kunden greifen aus Bequemlichkeit einfach nach dem Verlängerungsangebot ihrer alten Bank ohne sich Vergleichsangebote einzuholen.

Doch das kann teuer werden, denn nicht allzu selten jubeln die Banken ihren alten Kunden schlechtere Konditionen unter als ihren Neukunden.

Rechtzeitig verlängern

Die Banken sind seit 2008 dazu verpflichtet, ihren Kunden spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung mitzuteilen, ob und zu welchen Konditionen sie bereit sind den bisherigen Kredit zu verlängern. Dies soll den Kreditnehmern ausreichend Zeit geben, das Angebot der Bank zu prüfen und aber auch andere Vergleichsangebote einzuholen und in die Konditionsverhandlungen mit ihrer Hausbank einzubeziehen. Sollten Sie kein Angebot von Ihrer Bank erhalten, so fragen Sie rechtzeitig nach, denn Sie brauchen die Zeit zur Vorbereitung, um sich ohne Druck entscheiden zu können.

Beobachten Sie am besten schon zwei bis drei Jahre vor dem Ende der Zinsbindung die Entwicklung der Hypothekenzinsen. In einer Niedrigzinsphase lohnt es sich sogar bereits bis zu 5 Jahre vor ihrem Konditionsauslauf über eine Verlängerung Ihres Darlehens zu verhandeln. Die meisten Banken bieten ihren Kunden dafür Forwarddarlehen an, mit dem Sie bis zu 60 Monate im Voraus die Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung festschreiben können.

Doch kostenlos gibt es die günstigen Vorratszinsen nicht. Die Absicherung kostet einen Zuschlag auf den vereinbarten Zinssatz: Ein Forwarddarlehen lohnt sich also nur, wenn die Marktzinsen bis zur Umschuldung noch steigen.

Vergleichsangebote einholen

Eigentlich müssten die Konditionen einer Anschlussfinanzierung Ihrer Hausbank unter den Konditionen für eine Neufinanzierung liegen.

Das hat einfache Gründe: Ihre Hausbank kennt Sie als langjährigen Kunden und kann auch Ihr Zahlungsverhalten aus der Vergangenheit gut einschätzen. Darüber hinaus muss Ihre Hausbank keine aufwendige Neubewertung des Objektes durchführen und auch eine neue Bonitätsprüfung stellt sich für sie einfach dar.

Wir wissen jedoch aus langjähriger Erfahrung, dass die Konditionen vieler Banken für Anschlussfinanzierungen einfach nur überteuert sind. Wie bereits oben gesagt, spekulieren einige Banken hier mit Erfolg auf die Trägheit und Bequemlichkeit ihrer Kunden.

Unser Tipp: Vergleichen Sie das Ihnen vorliegende Angebot Ihrer Hausbank sorgfältig mit Angeboten anderer Banken. Achten Sie dabei neben dem reinen Zinssatz auch auf eventuell anfallende Gebühren sowie auf die heute übliche Möglichkeit, während der Vertragslaufzeit Sondertilgungen vorzunehmen.

Zinsbindung optimieren

Bei Ihrer Anschlussfinanzierung müssen Sie sich wieder für eine Zinsbindung entscheiden. Von dieser Auswahl hängt unter anderem auch ab, ob Sie noch mal einen Anschlusskredit benötigen oder nicht.

Grundsätzlich gilt: wenn die Baugeldzinsen hoch sind, sollten Sie sich für eine kurze Zinsbindung entscheiden. Bei niedrigen Hypothekenzinsen sollten Sie sich dafür entscheiden die Konditionen langfristig festzuschreiben. Der Zins - Unterscheid zwischen 10- und 20-jähriger Festschreibung ist gar nicht mehr so hoch und Sie vermeiden so das Risiko einer weiteren Anschlussfinanzierung zu dann ggf. deutlich höeren Zinsen.

Ausstiegsoptionen prüfen

Auch wer bereits bei seiner ursprünglichen Finanzierung lang laufende Kredite über 15, 20 oder gar 30 Jahre abgeschlossen hat, sollte dennoch die aktuellen Zinsen im Blick haben. Denn Sie können nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Vertrag aussteigen. Da lohnt es sich auf jeden Fall, Konkurrenzangebote zu prüfen.

Sondertilgung berücksichtigen

Was vor einigen Jahren bei den meisten Kreditinstituten noch nicht möglich war ist heute für die meisten Immobilienfinanzierer keine Besonderheit mehr: neben der laufenden planmäßigen Tilgung, können Sie meistens zu bestimmten Terminen Sondertilgungen vornehmen und damit die Restschuld des Darlehens schneller reduzieren.

In der Regel können Sie eine Sondertilgung von bis zu 10% pro Jahr mit der Bank vereinbaren. Während dieses Angebot bei einigen Anbietern kostenlos ist, verlangen andere zum Teil erhebliche Zinsaufschläge. Achten Sie darauf, diese Sondertilgungsmöglichkeiten vertraglich bei Abschluss der Anschlussfinanzierung zu vereinbaren.

Wenn Sie bereits wissen, dass Sie in den nächsten Jahren größere Einmalbeträge (z.B. Auszahlung fälliger Lebensversicherung, Erbschaft, ...) erhalten, sollten Sie überlegen, für einen entsprechenden Teil des Darlehens eine deutlich kürzere Zinsbindung zu günstigeren Konditionen zu wählen.

Eigenkapital optimieren

Wenn die bestehende Finanzierung für Ihre Immobilie ausläuft, haben Sie natürlich die Möglichkeit, Ihr Darlehen ganz oder teilweise ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzuzahlen. Wenn Sie dann die bisherige Rate beibehalten, reduzieren sie die Laufzeit Ihres Darlehens durch den höheren Tilgungsanteil in der Rate.

Wie viel Eigenkapital Sie zur Rückzahlung aufwenden, hängt unter anderem auch davon ab, wie Sie Ihre Immobilie nutzen.

Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, sollten Sie so viel Geld wie möglich zur Tilgung aufwenden. Denn je mehr Eigenkapital Sie aufwenden, desto weniger Anschlusskredit benötigen Sie und desto billiger wird das Darlehen. Sie haben geringere Zinskosten und Sie werden aufgrund des reduzierten Risikos für die Banken mit günstigeren Zinskonditionen belohnt.

Wenn Sie die Immobilie vermieten, spricht aus steuerlichen Gründen viel dafür, möglichst wenig weiteres Eigenkapital einzusetzen und die verbleibende Restschuld weiter zu finanzieren. Denn Sie haben die Möglichkeit, Ihre Darlehenszinsen als Werbungskosten steuerlich geltend zu machen. Fragen Sie hierzu Ihren Steuerberater!

Darlehensrate optimieren

Seit Sie vor mehreren Jahren Ihren Kredit aufgenommen haben, hat sich vieles geändert. Das gilt möglicherweise auch für Ihre Einkommens- und Ausgabensituation. Dies sollten Sie bei Ihrer Anschlussfinanzierung beachten. In der Regel berechnen die Banken die neue Rate, indem sie den neuen Zinssatz und den alten Tilgungssatz auf die neu zu finanzierende Restschuld beziehen. Wenn Sie Ihre bisherige Darlehensrate problemlos tragen konnten, sollten Sie deren Höhe beibehalten.

Aufgrund der geringeren Restschuld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung können Sie bei gleichbleibend hoher monatlicher Rate mehr Geld in die Tilgung investieren. Sofern Ihr finanzieller Spielraum seit Beginn der Finanzierung gewachsen ist, sollten Sie die Tilgung erhöhen. Dies sollten Sie auch tun, wenn die Hypothekenzinsen gesunken sind. Dadurch können Sie Ihren Kredit schneller zurückführen und Kosten sparen.

Ein weiterer Aspekt, den Sie bei der Festlegung Ihrer monatlichen Rate beachten sollten, ist die Nutzungsart Ihrer Immobilie:

Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, ist es vorteilhaft, wenn Sie Ihre monatliche Rate auf der Basis einer hohen Tilgung, so bei ca. 2 Prozent, ansetzen. Dadurch können Sie das Darlehen schneller zurückzahlen.

Wenn Sie die Immobilie vermieten, spricht aus steuerlichen Gründen viel dafür, nur einen geringen Teil der verbleibenden Restschuld regelmäßig zu tilgen, um einen möglichst hohen Zinsanteil zu erzielen. Denn diese Darlehenszinsen können Sie als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Fragen Sie hierzu Ihren Steuerberater!

Zinsbindung optimieren

Auch bei Ihrer Anschlussfinanzierung müssen Sie sich wieder für eine Zinsbindung entscheiden. Davon hängt unter anderem ab, ob Sie nochmals einen Anschlusskredit benötigen oder aber das Darlehen bis zum Zinsauslauf voll getilgt ist.

Sind die Baugeldzinsen hoch, sollten Sie eher eine kurze Zinsfestschreibung wählen. Bei niedrigen Darlehenszinsen sollten Sie diese dagegen eher langfristig festschreiben.

Tipp: Nachdem Sie jetzt bereits einige Jahre Ihre Darlehen zurückgezahlt haben, können Sie heute Ihre monatliche Belastung realistisch einschätzen. Wenn es möglich ist, wählen Sie die Höhe Ihrer Tilgung für die Anschlussfinanzierung so, dass das Restdarlehen innerhalb der neu vereinbarten Zinsbindung (z.B. 15 Jahre) komplett zurückgezahlt wird (=> Volltilgerdarlehen). Auf diese Weise vermeiden Sie ein weiteres Zinsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung.

Aber stecken Sie Ihre Ziele nicht zu hoch und geißeln sich nicht durch eine zu hohe Finanzierungsbelastung: Die Anschlussfinanzierung muss nicht das gesamte Restdarlehen abdecken - Sie können auch problemlos in eine dritte Finanzierungsrunde gehen.

Tilgung optimieren

Je höher Sie Ihre Tilgung wählen, desto schneller ist Ihr Darlehen zurückgezahlt. Sie sollten bei der Gestaltung Ihrer Anschlussfinanzierung darauf achten, dass die Tilgung mindestens der zuletzt gezahlten Tilgungshöhe des bestehenden Darlehens entspricht (wenigstens jedoch 2,00 Prozent). Sofern es Ihre finanzielle Situation zulässt, kann auch ein höherer Tilgungssatz sinnvoll sein, um die Rückzahlung des Darlehens zu beschleunigen.

Bitte beachten Sie dabei, dass die zuletzt gezahlte Tilgung nicht der im Darlehensvertrag angegeben "anfänglichen Tilgung" entspricht! Aufgrund der kontinuierlichen Rückzahlung des Darlehens und der daraus resultierenden Reduzierung der Restschuld sinkt der Zinsanteil der monatlichen Rate beständig. Da die monatliche Rate jedoch über die vereinbarte Darlehenslaufzeit konstant bleibt, steigt der Tilgungsanteil immer mehr an.

Auch hier bieten viele Banken mittlerweile die Möglichkeit den Tilgungssatz bis zu dreimal während der Laufzeit des Darlehen anzupassen. Sie haben dadurch die Möglichkeit Ihre Darlehensrückzahlung Ihrer aktuellen finanziellen Situation anzupassen.

Bereitstellungszinsen optimieren

Sowohl bei der bei der Höhe der Bereitstellungszinsen als auch bei der bereitstellungszinsfreien Zeit gibt es große Unterschiede bei den einzelnen Banken. Während einige bereits nach zwei Monaten Bereitstellungszinsen verlangen, bieten andere ohne zusätzlichen Aufschlag eine bereitstellungszinsfreie Zeit von bis zu zwölf Monaten.

Wenn Ihre Zinsbindung innerhalb der nächsten zwölf Monate endet, dann können Sie sich mitunter die heutigen Zinssätze sichern und langfristig planen - ohne Zinsaufschläge.

Absicherung des Darlehens

Prüfen Sie vor Abschluss der Anschlussfinanzierung die Absicherung Ihres Darlehens. Oftmals sind aufgrund zu hoher Beleihungsausläufe von den Baken Zusatzsicherheiten mitvereinbart worden, die jetzt aufgrund der reduzierten Restschuld oder aber aufgrund des gestiegenen Objektwertes nicht mehr nötig sind.

Wechselgebühren: Lassen Sie sich nicht verunsichern

Wenn Ihr Bankberater Sie vor Aufwand und Kosten eines Wechsels zu einer anderen Bank warnt: Bleiben Sie gelassen.

Die Gebühren, die im Rahmen der Anschlussfinanzierung bei einem Wechsel des Darlehensgebers anfallen, sind wesentlich geringer, als allgemein angenommen wird.

Auf jeden Fall stehen sie in keinem Verhältnis zu den Einsparmöglichkeiten die sich durch einen geringeren Zinssatz für Ihr Restdarlehen ergeben, auch wenn Ihr Bankberater das Argument vorbringen sollte. Bei einer Finanzierungssumme von 250.000 € fallen gerade einmal rd. 500 € an Kosten an.

Keine Angst vor der Neubewertung Ihrer Immobilie

Bei einem Beleihungsauslauf von unter 80 Prozent müssen Sie in den seltensten Fällen mit einer grundlegenden Neubewertung Ihrer Immobilie rechnen. Allerdings kann es sinnvoll sein, wenn Sie eine Neuschätzung selbst initiieren – sofern der Wert der Immobilie gestiegen ist.

Wenn Ihre ursprüngliche Finanzierung einen Beleihungsauslauf von über 60 % gehabt hatte, dann wurde von Ihrer fianzierenden Bank ein Risikozuschlag in die Konditionen eingearbeitet. Da Sie in der ersten Festschreibungszeit bereits einen Teil des Darlehens getilgt, sollten Sie prüfen, ob die Aufrechterhaltung des Risikozuschlages noch gerechtfertigt ist.

Die meisten Kreditinstitute versuchen bei den Anschlussfinanzierungen diesen Risikozuschlag weiter fort zu schreiben. Schauen Sie auf unser Konditionstableau und vergleichen Sie die Konditionen für eine Baufinanzierung mit einem Beleihungsauslauf bis 60% mit einem solchen von bis 80%, so ergibt sich alleine dadurch eine Zinsersparnis von 0,2 - 0,3%. Noch höher fällt der Unterschied aus, wenn Sie eine über 100% hinausgehende Finanzierung hatten.

Es lohnt sich also, mit Ihrer Bank in eine weitere Verhandlungsrunde zu gehen und härter zu verhandeln oder aber den Anbieter zu wechseln.

Nachverhandeln

Wenn Sie Vergleichsangebote eingeholt haben und mit der Betreuung durch Ihre alte Bank zufrieden waren, lohnt sich eine zweite Verhandlungsrunde.

Bei langjährigen Kunden, die ihre Raten fristgemäß gezahlt haben, sinkt das Kreditrisiko für die Bank. Grund genug, selbstbewusst bessere Konditionen als bei den Vergleichsbanken zu fordern.

Sollten Sie bei Ihrer Bank jedoch auf taube Ohren stossen - scheuen Sie den Bankwechsel nicht. Es ist schließlich Ihr Geld und einfacher können Sie es nicht verdienen!

 

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