Ein CAP-Darlehen ist eine Finanzierungsform mit einem variablen Zinssatz, wobei vorab festgelegt wird, das dieser Zinssatz für eine festgelegte Laufzeit eine bestimmte Grenze nach oben nicht übersteigen kann. CAP kommt aus dem englichen und heißt "Deckel", d.h. der Zinssatz ist nach oben "gedeckelt". Für diese Begrenzung des Zinsrisikos hat der Darlehensnehmer an die Bank eine Cap-Prämie zu zahlen. Je geringer der Abstand zwischen dem aktuellen Zinsniveau und der CAP-Obergrenze ist, desto mehr kostet der CAP.

Der Zinssatz des Cap-Darlehens ist nicht für eine lange Zeit festgeschrieben, sondern wird in der Regel alle drei oder sechs Monate neu festgelegt. Häufig koppelt man den Darlehenszins an den aktuellen Geldmarktzinssatz EURIBOR. Der EURIBOR ist der offizielle Zinssatz, zu dem sich Banken untereinander für kurze Zeit Geld leihen. Er orientiert sich an dem derzeit historisch niedrigen Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank. Die CAP-Grenze wird für einen bestimmten Zeitraum von meistens 5 - 15 Jahren festgelegt, über die der Zinssatz des Darlehens nicht steigen kann. Da der EURIBOR in vielen Medien täglich veröffentlicht wird, können Sie jederzeit vergleichen und nachvollziehen, in welcher Höhe der Zinssatz angepasst wird.

Damit ist das Darlehen gegen einen deutlichen Zinsanstieg abgesichert - Sie zahlen maximal den als Obergrenze festgelegten Zins, auch wenn der EURIBOR diesen deutlich überschreitet. So haben Sie die Sicherheit, dass Sie innerhalb der Laufzeit keinen höheren Zinssatz als die festgelegte Obergrenze zahlen müssen.

In seltenen Fällen kann zur Begrenzung einer Zinssenkung das Cap-Darlehen zusätzlich mit einer Zinsuntergrenze (Floor) ausgestattet sein, unter die der Zinssatz des Darlehens nicht sinken kann. Hiermit kann sich die Bank gegen zu starke Verluste durch stark fallende Zinsen absichern. Der Zinssatz kann sich dann in Anlehnung an den EURIBOR nur noch zwischen CAP und FLOOR bewegen.

Für wen ist das CAP-Darlehen interessant:

  • Sie erwarten in absehbarer Zeit größere Geldmittel für eine mögliche Sondertilgung, aber Höhe oder Zeitpunkt sind noch nicht genau bekannt
  • Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden und möchten diese erwerben, gehen aber davon aus, dass die Zinsen noch weiter fallen werden
  • Sie überlegen, Ihre bisherige Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten - bleiben Sie flexibel ohne zu grosses Risiko
  • Sie wollen in einer Niedrigzinsphase von den noch niedrigeren Zinsen des Geldmarktes (kurzfristige Ausleihungen) profitieren, sich aber gegen zu stark steigende Zinsen absichern

Vorteile:

  • hohe Kalkulationssicherheit durch die obere Zinsgrenze
  • komplette Sondertilgungsmöglich bzw. Rückzahlung des Darlehens ohne Kosten
  • günstige Konditionen durch Kopplung an kurzfristige Zinsen
  • hohe Flexibilität, Darlehen kann jederzeit mit Zinsfestschreibung versehen werden

Nachteile:

  • Verteuerung des Darlehens bis zur CAP-Grenze, wenn das allg. Zinsniveau steigt
  • CAP - Prämie als Bearbeitungsgebühr für die Bank
  • meistens höhere Bonitätsanforderungen als beim klassischen Annuitätendarlehen